Agronegócio
Mistério dos FIIs: por que eles contrariam a expectativa, batem a Bolsa e sobem em 2024
As dúvidas sobre o início do corte de juros nos Estados Unidos e o aumento do risco fiscal no Brasil adicionaram incertezas no mercado sobre até onde a Selic pode cair – as projeções mais recentes indicam 10,25% ao ano. A incerteza tem feito pressão negativa no Ibovespa, que já acumula uma desvalorização de 9% em 2024, mas não em outra renda variável popular entre investidores: os fundos de investimentos imobiliários (FIIs).
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O IFIX, índice de referência na Bolsa para os fundos imobiliários, vai na contramão do mercado ao registrar ganhos de 1,82% durante o mesmo período. O desempenho, no entanto, não significa que a classe de ativos esteja “blindada” das indefinições sobre a taxa de juros.
O estresse de mercado impacta os fundos imobiliários, mas as respostas costumam ser diferentes em comparação às ações listadas em Bolsa. Isso acontece porque, apesar das incertezas sobre o patamar mínimo que a Selic pode chegar, os juros do Brasil já caíram de forma significativa, o que garantiu uma recuperação dos FIIs nos últimos meses. “Tínhamos uma taxa de juros de 13,75% ao ano e que permanece em ritmo de queda. A perspectiva do mercado mudou, mas hoje temos uma Selic de 10,50% ao ano. Ou seja, já caiu 3,25 pontos porcentuais”, ressalta Danny Gampel, sócio e head de crédito estruturado da Cy Capital.
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Atualmente, as expectativas do mercado, segundo o boletim Focus divulgado nesta segunda-feira (3), apontam para uma Selic a 10,25% no fim de 2024 e 9,18% para o fim de 2025. No início de abril, as projeções eram melhores: o mercado via possibilidade da taxa básica de juros encerrar 2024 a 9,0% ao ano.
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Rafael Giaretta, gestor de fundo imobiliário da AF Invest, aponta outra justificativa para a valorização do IFIX em tempos de estresse econômico. Segundo ele, embora sejam classificados como ativos de renda variável, o mercado imobiliário tem uma característica de maior previsibilidade em relação a outros setores da economia. Além disso, os fundos possuem constância na renda decorrente do pagamento mensal de dividendos, o que contribui para uma menor volatilidade.
“Isso torna os FIIs uma opção atraente para investidores que buscam menor volatilidade e rendimentos mais consistentes”, ressalta Giaretta. O especialista acredita ainda que a incerteza no ambiente econômico com juros nos EUA em patamares elevados por mais tempo e o risco fiscal brasileiro já estão precificados no mercado.
Gestores de FIIs mais vigilantes
A situação do IFIX não inviabiliza a vigilância dos gestores – e também dos cotistas – sobre a qualidade dos ativos que compõem o portfólio dos fundos imobiliários. Com uma perspectiva de Selic em patamares elevados por mais tempo do que o previsto anteriormente, Felipe Martins Passero, CFA e sócio da InvestSmartXP, ressalta que os fundos de papel indexados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e os fundos de tijolos com uma alavancagem superior a 30% são os segmentos que exigem maior atenção em tempos de indefinição dos juros.
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“Estes fundos com dívida precisariam de novas captações de recursos para reduzir o endividamento e equalizar sua estrutura de capital. Caso os juros fiquem altos por mais tempo, essa captação não ocorre”, afirma Passero. Ou seja, os gestores vão precisar usar parte da renda dos aluguéis para o pagamento das dívidas dos fundos, o que implica em redução de dividendos.
Por isso, a tendência é que os gestores fiquem mais atentos à qualidade financeira dos seus ativos para adotar medidas em qualquer sinal de inadimplência ou tornar o portfólio dos fundos mais defensivo. “Exige a construção de um portfólio sólido com ativos em boas localizações que são líquidos. Ou seja, o gestor consegue reduzir a vacância caso decida abaixar o preço da locação”, afirma Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties.
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Momento de estrutura fundos imobiliários
O olhar mais criterioso também se torna indispensável para os gestores que estão estruturando novos fundos. É o caso de Victor Ary, gestor de fundos e sócio da Grifo Asset, que está trabalhando no lançamento de dois fundos imobiliários de desenvolvimento –ou seja, quando o fundo fica responsável pela construção dos imóveis – ainda em 2024. “Estamos selecionando muito bem os nossos ativos para que possam performar mesmo em cenário de incertezas”, explica Ary.
Além disso, ele ressalta que o ritmo de queda da Selic continua mesmo com as indefinições sobre os juros no Brasil e nos Estados Unidos. “Acreditamos que o momento de entrada não fica para depois que os juros já caíram. O momento de iniciarmos os trabalhos (estruturando os produtos) é agora”, ressalta o gestor da Grifo Asset.
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Em maio, o IFIX encerrou aos 3.381,68 pontos com uma alta de 0,16% no acumulado mensal. O fundo BTG Pactual Agro Logística (BTAL11) e o FII Hotel Maxinvest (HTMX11) foram os que apresentaram as maiores rentabilidades durante o período, com ganhos de 10,30% e de 6,38%, respectivamente.