Os gestores dos fundos de investimentos imobiliários (FII) XP Logística (XPLG11) e CSHG Logística (HGLG11) encontraram uma solução atípica no mercado financeiro para um problema envolvendo dois imóveis, localizados na cidade de Duque de Caxias, no Rio de Janeiro. Quase vizinhos de “parede” e em busca do mesmo inquilino, a concorrência entre os galpões Syslog Gestão, do fundo XPLG11, e o HGLG Washington Luiz, propriedade do HGLG11, era uma dor de cabeça para as gestoras. O impasse só teve fim quando os fundos decidiram formar uma sociedade.

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A empreitada aconteceu em maio e resultou na seguinte operação: o XPLG11 comprou 49% do imóvel HGLG WL, pertencente ao fundo HGLG11. A aquisição custou ao fundo R$ 79,7 milhões. Por outro lado, o XP Logística decidiu vender a mesma proporção (49%) do Syslog Galeão para o concorrente HGLG11, que comprou a participação por R$ 88,3 milhões. O objetivo central dessa estratégia visa ampliar o poder de barganha comercial dos empreendimentos na região.

Ou seja, se uma empresa negociar uma locação no Syslog Galeão e preterir o HGLG Washington Luiz – e vice-versa –, os dois fundos imobiliários irão se beneficiar do fechamento do contrato. “A transação de compra e venda dessas frações foi precificada de forma neutra em termos de rentabilidade implícita para os dois fundos, de modo que aqui não há ganhadores ou perdedores e, sim, uma verdadeira parceria comercial e estratégica”, afirma Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII.

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Os condomínios logísticos estão situados próximos à rodovia Washington Luís, que liga a cidade de Duque de Caxias à capital do Rio de Janeiro e também ao aeroporto internacional Tom Jobim (Galeão). Devido à alta concorrência, a região costuma ser conhecida pela pressão dos locatários por aluguéis baixos, o que prejudica na rentabilidade e na ocupação dos imóveis.

Para Marcelo Fayh, analista de fundos imobiliários, a operação construída por XPLG11 e HGLG11 pode ser avaliada como um case de sucesso na indústria de fundos imobiliários. “Por qual motivo agora o fundo vai baixar o preço da locação para ganhar um inquilino? Agora, tanto faz se a locação ocorrer em um imóvel do XP Logística ou do CSHG Logística. Os dois vão receber o mesmo aluguel”, avalia Fayh.

Em julho de 2020, quando o fundo XP Logística adquiriu o Syslog Galeão, o imóvel possuía uma vacância (aérea desocupada) de 74%, com mais de 42 mil metros quadrados sem gerar receita. Após a realização de investimentos e de um estudo sobre o público-alvo do condomínio logístico, o imóvel aumentou a taxa de ocupação para 93%. Já o HGLG Washington Luiz foi comprado pela gestão do HGLG11 em julho de 2021 e possuía uma taxa de ocupação em torno de 69,1% da área do condomínio logístico. Hoje, a vacância do imóvel corresponde a apenas 11%.

Saiba mais sobre os fundos XP Logística e HGLG Logística

FII
Início do fundo
Patrimônio Líquido
Nº de cotistas
Rendimento
por cota
DY anualizado

XPLG11
Junho de 2018
R$ 3,3 bilhões
346,7 mil
R$ 0,78
8,90%

HGLG11
Maio de 2010
R$ 5,5 bilhões
472,3 mil
R$ 1,10
8,1 %

Fonte: XP Asset e Patria Investimentos

Qual a vantagem para o cotista?

A operação de compra e venda dos dois imóveis também deve trazer benefícios para os cotistas dos fundos imobiliários. No caso do XP Logística, haverá um ganho de capital de R$ 17,3 milhões, equivalente a R$ 0,59 por cota, com a venda parcial do Syslog Galeão. Há também a estimativa de um acréscimo de R$ 0,016 para as cotas nos próximos 12 meses decorrente à receita mensal do HGLG WL.

Na outra ponta, a venda parcial do HGLG WL ficou 35% acima do valor investido inicialmente pelo fundo e 28% acima do laudo do imóvel em 2023. Esse lucro corresponde a R$ 20,7 milhões, equivalente a R$ 0,61 por cota. “A venda deve gerar uma taxa interna de retorno anualizada (TIR) de 15,6%, excluindo eventuais correções nas parcelas. Esses rendimentos integrarão a base de cálculo da distribuição de lucros semestrais do fundo”, diz Barbosa.

Os acréscimos nos dividendos acontecem devido ao lucro obtido pelos fundos com a operação. Ou seja, o valor da venda dos imóveis foi superior ao valor da compra quando os condomínios logísticos foram incorporados no portfólio de cada fundo imobiliário. E como os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% do lucro obtido no semestre aos cotistas, esse valor “extra” será repassado aos investidores em forma de dividendos. Já as gestoras precisam manter o caixa do fundo positivo ou buscar recursos de outras fontes para arcar com os gastos referentes ao pagamento do ativo.

A outra vantagem para os investidores envolve a ausência de um problema para o portfólio dos fundos. A competição elevada e a presença de outros condomínios logísticos com alta taxa de vacância na região poderiam tornar mais difícil a venda dos imóveis e, se ocorresse, provavelmente acarretaria em prejuízo. Com a estratégia, a expectativa é que haja uma normalização dos aluguéis e o pagamento constante de dividendos.

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“Como eles uniram forças, vão ter um poder de barganha para trabalhar com preços melhores. No mercado, não ter um problema já pode ser considerado um ganho”, ressalta Renato Chanes, analista da Ágora Investimentos. Ou seja, o poder de barganha garante aos investidores a possibilidade de, no médio e longo prazos, fechar contratos de locação a preços mais altos do que os acordos anteriores. “Não ter que dar desconto e não cobrar um aluguel menor já agregam valor à cota porque esses contratos são de longo prazo”, explica Fayh.

Vale destacar que a operação não pode ser considerada como uma “fusão” ou uma sociedade entre as gestoras. A parceria se limitou apenas aos dois imóveis que correspondem menos 4,5% do portfólio dos fundos imobiliários. Por essa razão, as negociações não precisaram ser submetidas à aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) diante da baixa representatividade dos imóveis para os fundos e por não causar um risco concorrencial para a região e para o mercado logístico em função da parceria.

Onde investir: XP Logística ou HGLG Logística?

Os dois fundos imobiliários são considerados gigantes da indústria devido ao tamanho dos seus portfólios. O XPLG11 possui 18 condomínios logísticos e 52 locatários, sendo a maior parte do setor de varejo. Já o HGLG11 possui 24 imóveis distribuídos em cinco estados brasileiros. Para Chanes, os fundos entregam bons fundamentos e a gestão se mostrou eficiente ao administrar os ativos.

O ponto que o investidor precisa analisar, caso não tenha nenhum dos dois fundos no portfólio, é a perspectiva de valorização da cota. “Sobre XPLG11, avaliamos que está bem precificado e não tem muito upside (potencial de alta). Por isso, estamos neutros com um preço-alvo de R$ 122. Já para o HGLG11, a nossa recomendação é de compra e preço-alvo de R$ 185″, diz Chanes.

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Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research, também possui recomendação de compra para o HGLG11. Para ele, o fundo é um dos mais tradicionais do setor e tem portfólio diversificado, o que reduz os riscos em caso de inadimplência. “O FII possui um histórico excelente de gestão que se destacou pelos movimentos de reciclagem de carteira nos últimos anos. De acordo com o nosso último valuation (valor do ativo), o preço justo do FII seria de R$ 173″, afirmou Araújo. Com essa estimativa, a corretora avalia que ainda há espaço para uma valorização de 11,6% nos próximos meses em relação ao fechamento da cota desta sexta-feira (21).

Já a Guide Investimentos mantém recomendação de compra para os dois fundos imobiliários. No caso do HGLG11, a corretora estima um preço-alvo de R$ 185 e destaca a diversificação do portfólio que dá previsibilidade de receita. Para o XPLG11, o preço-alvo fica em R$ 118 diante da capacidade da gestão em reduzir a vacância dos imóveis e da entrega de bons resultados após a reocupação das aéreas e a renovação de contratos. “O ponto de atenção do XPLG11 fica para a concentração de inquilinos no comércio varejista, como Americanas (AMER3) e Rede Dia”, destaca Carol Borges, analista de FIIs da EQI Research.

Felipe Martins Passero, CFA e sócio da InvestSmartXP, está mais cauteloso em relação aos fundos ao observar o espaço de novas valorizações das cotas. Para ele, os investidores devem se posicionar no HGLG11, que tem uma projeção de dividend yield (DY) de 8,7% para os próximos 12 meses, antes do papel alcançar a faixa de preço de R$ 160. Após essa cotação, investir no fundo imobiliário pode não ser mais interessante. “Sobre o XP logística, considero uma boa compra até R$ 110 por cota”, ressaltou Passero. Segundo a XP, o guidance (projeção de desempenho) estima um dividend yield de 10% para o XP Logística para os próximos 12 meses.

O que esperar dos FIIs com a Selic a 10,50%?

O Banco Central (BC) interrompeu o ciclo de queda de juros e manteve a Selic no patamar de 10,50% ao ano, na última quarta-feira (19). A decisão sinaliza ao mercado uma preocupação da autoridade monetária com a trajetória da inflação que pode ganhar força em meio ao desiquilíbrio das contas públicas. E assim como ocorre nas ações listadas na bolsa de valores, os juros a dois dígitos têm um peso relevante na indústria dos fundos imobiliários.

O primeiro efeito é a perda da atratividade no mercado no curto prazo. Como a Selic atua como parâmetro para os rendimentos dos papéis de renda fixa, a tendência é que o capital dos investidores migre para os títulos públicos devido ao retorno elevado e pelo baixo risco, como detalhamos nesta reportagem. “Taxa de juros e FIIs tem uma relação inversamente proporcional. Quando um sobe, o outro cai”, diz Jorge de Almeida Silva, assessor CFP® e sócio da Fortuna Investimentos.

O que resta ao investidor é selecionar os melhores fundos imobiliários para incluir na carteira e manter o foco em retornos no médio e longo prazo. A diversificação do portfólio do FII, a localização dos imóveis e o histórico das gestoras são os requisitos básicos que devem ser analisados antes de qualquer investimento.

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