O fundo de investimento imobiliário (FII) BTG Pactual Logística (BTLG11) está nas graças do mercado. Não só é um dos maiores FIIs de tijolo da indústria, com um patrimônio líquido de R$ 4,2 bilhões, como figura há alguns meses no topo das recomendações mensais de corretoras e casas de investimento. Em abril, o ativo esteve presente em 9 das 13 carteiras recomendadas de FIIs consultadas pelo E-Investidor.

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Quem recomenda a compra do FII destaca o trabalho que vem sendo feito no portfólio de galpões logísticos, com venda de ativos, compra de novos imóveis, gestão de contratos de aluguel e pagamento de dívidas. Trata-se de uma estratégia de reciclagem de ativos para destravar lucro e incrementar a distribuição aos cotistas – os dividendos que tanto atraem o investidor pessoa física para essa indústria.

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Atilio Garcia, analista de Research do Trix, aplicativo de investimentos da gestora TRX, dá como exemplo dessa estratégia a venda do ativo BTLG SBC, uma antiga fábrica da Ford localizada em São Bernardo do Campo, na Grande São Paulo.

“A transação foi concluída por um valor aproximado de R$ 212 milhões, dos quais o fundo já capitalizou R$ 25 milhões correspondentes ao pagamento de sinal”, diz. “Além disso, está previsto o recebimento de R$ 62 milhões em maio, possibilitando ao fundo reconhecer o lucro ainda no primeiro semestre, o que pode resultar em um impacto positivo na distribuição de dividendos aos investidores.”

Além da estratégia em voga no fundo, o BTLG11 também agrada analistas devido à composição de seu portfólio. Ao todo, o ativo é composto por 23 galpões logísticos, com 45% da receita concentrada em um raio de 30 km da cidade de São Paulo, uma região com baixa vacância e maior preço de aluguel por metro quadrado.

“Esse raio em específico vem apresentando uma dinâmica comercial muito positiva já há alguns trimestres e isso deve continuar ao longo dos próximos trimestres que virão”, explica Marx Gonçalves, sócio e analista de FIIs da Nord Research.

A boa dinâmica comercial na região de SP se deve a alguns motivos. A alta dos preços de materiais de construção, por exemplo, vem ajudando a limitar a expansão da oferta de galpões e o cenário permite um aumento do valor de aluguel das áreas já construídas. As vacâncias caíram e muitos proprietários de imóveis têm conseguido reajustar os aluguéis acima da inflação. “É exatamente o caso do BTLG11, que tem revisões e renovações de contratos a serem feitas e tudo indica que devem ser positivas, o que deve se refletir em melhora de resultado futuro”, destaca Gonçalves.

BTLG11 sobe apesar dos dividendos ou por causa deles?

O BTLG11 está em uma trajetória de alta na Bolsa. Até o fechamento da terça-feira (09), o FII tinha uma valorização de 5,54% em 2024, mas olhando para janelas maiores, subia 11,31% em 6 meses e 27,07% em 12 meses, segundo dados levantados pelo Trix.

O desempenho positivo acompanha o da indústria de fundos imobiliários no geral, que tem conseguido se beneficiar do ciclo de queda da Selic. Como mostramos aqui, o IFIX, índice de FIIs da B3, está em um patamar histórico. E essa é justamente a oportunidade do momento, diz Renato Chanes, analista da Ágora Investimentos.

“Nos últimos ciclos de afrouxamento monetário, cada um ponto porcentual que a Selic caiu fez os fundos imobiliários se valorizarem em média entre 8% e 10%. Existe um impulso adicional por conta do fechamento da curva de juros que ainda deve valorizar mais os FIIs”, explica. “Nesse momento, o investidor deveria estar muito mais objetivando o ganho de capital, na nossa opinião, do que necessariamente a renda.”

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Mas isso não significa que os FIIs de logística não tenham apelo para o recebimento de dividendos. Em algumas carteiras, como na do Santander ou da Ativa Investimentos, o BTLG11 aparece como uma estratégia de renda, ainda que o dividend yield (DY, rendimento de dividendos)  projetado não seja de dois dígitos, como acontece em alguns fundos de papel.

Segundo o levantamento do Trix, o DY anualizado – último dividendo distribuído, anualizado e dividido pelo valor da cota de fechamento – do FII do BTG é de 8,53%. Essa também é a estimativa de dividend yield da EQI Research para o ativo em 2024. “É preciso lembrar que os FIIs de tijolo têm remuneração diferente dos FIIs de papel, não sendo comparáveis”, destaca Carolina Borges, analista da casa. “O 8,5% em dividendos isentos de Imposto de Renda, além da potencial valorização da cota a mercado, é uma remuneração adequada para o nível de risco do BTLG11″.

Para Marx Gonçalves, da Nord, o BTLG11 tem outros atrativos, para além dos dividendos, que justificam a preferência do mercado. “De fato, olhando apenas o dividend yield, há outros FIIs no mesmo segmento que remuneram mais do que ele. Mas muitos desses ou possuem portfólios mais concentrados em alguns riscos específicos, ou seja, são ativos mais arriscados, ou então têm algum componente não recorrente em sua distribuição, o que vem contribuindo para uma melhor performance de curto prazo, mas que não necessariamente vai se manter no futuro”, explica.

“O principal benefício do BTLG11 é o seu portfólio com receita contratada localizada perto da capital de São Paulo”, conclui Gonçalves.

Por dentro do fundo BTG Pactual Logística

O BTLG11 existe no mercado desde 2010, mas, antes, pertencia à gestora TRX. A gestão migrou para o BTG Pactual em 2019, tornando-o o único fundo de galpões logísticos da instituição listado na B3. Até fevereiro deste ano, data do último informe mensal disponível no site de Relação com Investidores (RI) do FII, o BTLG11 tinha 307,6 mil investidores, com um patrimônio líquido de R$ 4,2 bilhões.

O portfólio do fundo é composto por 23 galpões logísticos, com 45% da receita concentrada em um raio de 30 km da cidade de São Paulo. Ao todo, têm 64 locatários, sendo que os 20 maiores são responsáveis por 72% da receita. Entre eles estão as companhias Assaí (ASAI3), Amazon (AMZO34), Ambev (ABVE3) e Braskem (BRKM5).

No início de janeiro, o BTG anunciou sua 13ª oferta pública de distribuição de cotas, com o objetivo de captar R$ 1,2 bilhão para o negócio – os detalhes da operação estão aqui. O follow-on foi encerrado em 01 de março e, segundo fato relevante, conseguiu levantar um valor total de quase R$ 1,5 bilhão, com a emissão de 11 milhões de novas cotas.

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Os recursos serão utilizados para reduzir a alavancagem e adquirir novos ativos, principalmente aqueles chamados de “AAA” no mercado devido ao seu elevado padrão construtivo. Nenhuma aquisição foi anunciada ainda, mas a gestão apresentou uma lista de 13 potenciais ativos que interessam, todos em linha com o perfil atual do fundo.

A movimentação agradou analistas. O entendimento geral é que, com os investimentos a serem realizados, o follow-on pode gerar uma valorização das cotas dos acionistas. “Os benefícios vêm da maior diversificação do fundo em termos de imóveis e inquilinos, potencial redução das despesas com o pagamento da dívida e aumento da receita. No final, espera-se que o cotista tenha um rendimento por cota superior”, destaca Carolina Borges, da EQI Research.

Riscos do investimento

Ainda assim, mesmo com todo o otimismo do mercado, investidores devem monitorar alguns riscos no radar. Todos associados ao próprio investimento em fundos imobiliários e logísticos.

“Tem um risco de mercado, a oscilação do preço da cota por fatores que não necessariamente estão ligados a mudanças de fundamentos do fundo. Aumento da taxa de juros, piora no humor como um todo; isso está sempre presente”, explica Gonçalves, da Nord. “Risco de inadimplência de locatários também, embora no BTLG11 seja pequeno, por conta da boa pulverização da carteira.”

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