O Índice de Fundos Imobiliários da B3 (IFIX) passou por dias de muita volatilidade na segunda semana de abril. O indicador acumulou alta de 0,05% entre o fechamento do último dia 5 e da última sexta-feira (12), passando de 3.422,18 pontos para 3.423,95 pontos. Ainda que tenha apresentado desempenho acumulado próximo à estabilidade na semana, o IFIX registrou quatro dias seguidos de queda, de segunda-feira (8) até o pregão da última quinta-feira (11).

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Essa pressão sobre os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) acontece após a curva de juros futuros se mostrar volátil nos últimos dias. A verdade é que o mercado voltou a fazer as contas sobre para onde vão os juros após dados de inflação dos EUA acima do esperado.

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O Índice de Preços ao Consumidor (CPI, na sigla em inglês) subiu 0,4% em março ante fevereiro, acima da mediana dos analistas consultados nas projeções do Broadcast, que previam alta de 0,3%. Segundo Rodrigo Moliterno, head de Renda Variável da Veedha Investimentos, os números mostram que as expectativas que previam cortes de juros em junho, julho, setembro e novembro mudaram. “O mercado passa a ver apenas dois cortes de juros nos EUA, que devem começar só em setembro. No começo do ano nós falávamos em cinco cortes e agora estamos falando de dois cortes a um corte”, explica o analista.

Essas mudanças nas expectativas de redução de juros também deixaram as estimativas das taxas americanas, conhecidas como Fed Funds, em patamares elevados. Segundo dados da CME Fedwatch Tool, uma ferramenta que monitora as estimativas do mercado em relação à taxa de juros do Federal Reserve (Fed, o banco central americano), a maioria do mercado precificava duas taxas de juros médias para o fim de 2024. A primeira ocupava a faixa entre 3,5% a 3,75% ao ano e a segunda, de 3,75% a 4% ao ano. As duas taxas tinham apostas de 36% do mercado cada no último dia útil de 2023, em 29 de dezembro.

Após os dados da economia americana não mostrarem uma desaceleração, o mercado passou a precificar uma taxa de juros maior nos Estados Unidos. Atualmente, 30,2% dos analistas acreditam que os juros norte-americanos devem encerrar 2024 entre 5% e 5,25% e 34,6% estima que os juros devem encerrar no intervalo de 4,75% e 5% ao ano.

Ou seja, o piso de 3,5% ao ano subiu 1,25 ponto porcentual, para 4,75% ao ano. E o teto de 4% ao ano subiu 1,25 ponto porcentual, para 5,25% ao ano. Sendo assim, é possível notar que o mercado espera que os juros nos EUA encerre 2024 em um patamar acima do esperado inicialmente.

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Essas mudanças chamam a atenção do presidente do Banco Central do Brasil, Roberto Campos Neto. Em entrevista à GloboNews, o presidente do BC diz que os dados americanos são ruins, mas não mudam o cenário “substancialmente” e que a não redução de juros nos EUA não está mecanicamente relacionada ao corte de juros no Brasil.

“Aonde é que essas coisas se relacionam? Se você começar a ter um evento lá fora de liquidez, o canal comunicante geralmente é o câmbio. A moeda começa a desvalorizar aqui. A moeda desvalorizando, as pessoas entendem que pode ter um pouquinho mais de inflação na frente. Começa a afetar as expectativas de inflação e depois afeta a inflação. Essa dinâmica não está acontecendo hoje. Então o que a gente diz, olha, não tem um efeito mecânico, mas é uma coisa que a gente precisa prestar atenção”, explica Campos Neto.

Na visão de Alexandre Mathias, economista e estrategista-chefe da Monte Bravo, Campos Neto está correto ao pensar que se o BC dos EUA deixar os juros em um patamar acima do que o mercado esperava no começo do ano e se BC do Brasil continuar a cortar juros na proporção atual, pode haver um descolamento entre o prêmio pago no Brasil e o prêmio pago nos EUA, o que deve gerar uma desvalorização do real e inflação mais a frente.

“No entanto, vale lembrar que esse é apenas um risco e não um cenário provável. Atualmente, o mercado estima uma inflação de 4% para 2024 e de 4% e 3,5% em 2025. Nessas condições, esperar uma Selic entre 9% ao ano e 9,5% parece algo muito razoável”, diz Mathias.

Todavia, nem todos os analistas estão otimistas assim. Max Bohm, estrategista de ações da Nomos, diz que o não corte de juros pelo Fed trava o corte de juros pelo Comitê de Política Monetária (Copom). “Se a distância ficar muito grande podemos ter uma disparada do dólar. Por isso, o FED acaba segurando o Banco Central Brasileiro. E com isso, ao invés da Selic terminar abaixo de 9% ao ano, ela poderia encerrar 2024 em 10% ao ano”, afirma Bohm.

Quais fundos imobiliários comprar agora?

Seguindo essa linha de raciocínio, Acilio Marinello, professor da Trevisan Escola de Negócios e Partner da Essentia Consulting, comenta que se o Fed não reduzir os juros como esperado e segurar o BC do Brasil, os fundos imobiliários podem ser impactados.

“Esse cenário de manutenção de juros altos dificulta a rentabilização dos fundos imobiliários, principalmente os de tijolos, que precisam de crédito para fazer alguns investimentos para adquirir ou construir propriedades”, explica Marinello.

Já Regis Chinchila, head de research da Terra Investimentos, ressalta que embora os fundos de tijolos possam ser prejudicados com as mudanças nos cortes da taxa Selic, os fundos de papel podem ser beneficiados. “Esses fundos emitem títulos de dívida para o setor imobiliário e ganham com a alta dos juros. É uma opção atrativa, já que as projeções do mercado estão mudando para uma menor redução da Selic”, afirma.

Por causa disso, o analista recomenda compra para os fundo Fator Verita (VRTA11), Capitania Securities (CPTS11) e o RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11). Os três fundos são do segmento de papel. Régis considera os fundos atrativos devido ao pagamento de dividendos que eles proporcionam ao investidor.

O primeiro, VRTA11, pagou 10,80% do valor da cota em dividendos – Dividend Yield (DY) – nos últimos 12 meses. Já o CPTS11 pagou 11,07% do preço da cota em dividendos. E o RBRF11 entregou 9,24% do preço de cada papel em dividendos nos últimos 12 meses.

Já Rafael Uehara e Luis Assis, analistas da Genial Investimentos, dizem que o melhor para o investidor é procurar ter uma carteira mais diversificada nesse cenário de incerteza. Isso porque não se sabe de fato se a mudança dos juros nos EUA deve impactar totalmente o Brasil.

Eles não negam que existe uma ligação entre o juro americano e brasileiro, mas que o melhor para o investidor é diversificar a carteira, visto que se o dinheiro estiver distribuído em várias cestas, o investidor pode ganhar de qualquer forma. “Diante disso, a exposição equilibrada entre fundos de tijolo e de recebíveis é a mais adequada”, pontuam Uehara e Assis.

Com base nessas estimativas, os analistas recomendam compra para o RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11), também indicado pela Terra. Além desse, os analistas também recomendam compra para o Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11), esse fundo é o favorito da Genial, justamente por trabalhar com títulos de dívida.

“Esse fundo de papel da Plural Gestão de Recursos tem um portfólio robusto e bem diversificado, com uma exposição ideal de indexadores, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e os Certificados de Depósitos Interbancário (CDI). O fundo paga um DY de 11% ao ano”, argumentam Uehara e Assis.

Com o intuito da diversificação, os analistas da Genial recomendam um fundo de tijolo. A indicação é para o TRX Real Estate (TRXF11). O fundo aluga imóveis para o setor varejista e tem como inquilino empresas como o Pão de Açúcar (PCAR3), Grupo Mateus (GMTA3) e Assaí (ASAI3).

“O fundo vem fazendo movimentações interessantes como nas reciclagens de ativos acompanhadas de um aumento do guidance de dividendo, o que sugere um DY próximo de 9,5%”, destacam os especialistas da Genial Investimentos.

A Monte Bravo vai na mesma linha. Bruno Benassi, analista de Ativos da corretora, recomenda um fundo de tijolo e mais dois de papel, justamente para o investidor ter essa diversificação na carteira. O  primeiro fundo de papel recomendado é o Kinea Securities (KNSC11), o qual ele estima que deve pagar um DY de 11,25% nos próximos 12 meses.

O segundo fundo recomendado por Bruno Benassi é o RBR Private Crédito Imobiliário (RBRY11), o analista estima um pagamento de 12% do valor da ação em dividendos (DY). “Os dois fundos possuem uma boa exposição a IPCA e CDI, o que os tornam atrativos para o investidor”, afirma Benassi.

Já o fundo de tijolo recomendado é o XP Malls (XPML11). Segundo o analista, o fundo deve pagar cerca de 9,5% de dividendos nos próximos 12 meses. “O fundo tem uma Carteira resiliente, possibilitando a reciclagem do portfólio e tem feito boas alocações com os recursos captados em suas últimas emissões, o que vai turbinar a distribuição de dividendos em 2024 e 2025”, argumenta Benassi.

A quarta, e última, casa de análise a recomendar fundos no novo cenário foi a Nomos. Max Bohm é direto e recomenda compra para o Riza Arctium Real Estate (RZAT11) com expectativa de DY de 10% para os próximos 12 meses. Ele também indica compra para o fundo de papel BTG Pactual Fundo de CRI (BTCI11) com estimativa de 10% do valor da cota em pagamento de dividendos. O terceiro fundo recomendado é um fundo de investimento do agronegócio, o Kinea Credito Agro (KNCA11). Max Bohm estima que  o fundo deve pagar 12% do valor da cota em dividendos para os seus cotistas.

Por fim, Rodrigo Moliterno, da Veedha Investimentos, comenta que o investidor não deve ficar preso na expectativa de corte de juros do Fed e se posicionar agora. Isso porque o Brasil está com um juro real muito alto e um patamar acima de 5% e 6% não é considerado sustentável.

“Isso deve garantir alguns cortes de juros pelo Copom. O ideal nesse momento é encontrar os fundos que estão descontados e que oferecem bons retornos. O investidor deve ter cautela e olhar quem são os inquilinos dos fundos de tijolo e quem são os emissores de dívidas do fundo de papel. Fazendo isso e tendo boas escolhas, a volatilidade do mercado se torna algo passageiro”, conclui Moliterno.

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