O fundo imobiliário TVRI11, o Tivio Renda Imobiliária, parece viver desde outubro do ano passado a sua melhor fase. Com alta de 12,63% no acumulado de 2024, o produto conseguiu voltar a ser negociado acima dos R$ 100 por cota e crava atualmente a quarta maior alta do índice IFIX – índice que mede o desempenho dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) – no acumulado do ano até o fechamento desta segunda-feira (19).

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A virada de chave aconteceu quando TVRI11 sofreu uma alteração na política de investimento no segundo semestre de 2023. Na época, a mudança permitiu aos gestores uma participação mais ativa no portfólio para diversificar a carteira e agregar mais valor às cotas. Atualmente, o TVRI11 possui 63 ativos.

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Os fundos imobiliários de renda urbana, como o TVRI11, investem em imóveis físicos, situados nos centros urbanos, para diversas atividades econômicas, como agências bancárias, farmácias, clínicas ou supermercados. A vantagem para o investidor ao estar posicionado nesses FIIs é que os portfólios ficam expostos a diversos segmentos econômicos, alguns entre os mais resilientes, como saúde e alimentação. O novo foco do fundo de investimento imobiliário sofreu influência da evolução de algumas empresas que atuam nesses setores.

Uma análise da Tivio Capital mostra que a Raia Drogasil (RADL3), por exemplo, apresentou um crescimento anual composto de 11% em número de lojas diante da forte expansão do número de farmácias entre os anos de 2016 e 2023. Ao olhar para o atacarejo, as lojas desse segmento do grupo Carrefour (CFRB3) apresentam uma taxa de crescimento anual de 15% entre 2016 e 2023. O Assaí (ASAI3), que atua no mesmo nicho, também apresentou uma evolução de 16% ao ano durante o período. Em resumo, os números mostram que a aposta nesses segmentos pode aumentar a rentabilidade do TVRI11 no médio prazo.

“Buscaremos, dentro da nossa nova estratégia com a gestão ativa, aumentar a exposição a esses outros segmentos dentro de renda urbana de forma a diversificar risco e gerar valor para os nossos cotistas”, informou a Tivio em documento enviado aos cotistas.

Fundo imobiliário com 12 anos de história

O fundo Tivio Renda Imobiliária nasceu em 2012 como BB Progressivo II (BBPO11). Assim como ocorre hoje, o portfólio do FII era voltado para alocar imóveis para o Banco do Brasil e, desde então, o TVRI11 distribuiu dividendos que variavam de R$ 8 a R$ 12 por cota ao ano aos seus acionistas, segundo levantamento da Economatica. O fluxo de proventos ajudou as cotas a performarem em linha ou acima do IFIX, índice que funciona como parâmetro para os investidores de FIIs, desde o seu lançamento até 2020.

Veja o histórico de dividendos do TVRI11

Ano

2013
R$ 8,7

2014
R$ 9,2

2015
R$ 9,9

2016
R$ 10,9

2017
R$ 11,9

2018
R$ 12,2

2019
R$ 12,4

2020
R$ 12,7

2021
R$ 12

2022
R$ 10,84

2023
R$ 10,84

2024*
R$ 7,71*

Fonte: Economatica/*Dados até julho deste ano

Em 2021, o desempenho do FII na Bolsa de Valores foi prejudicado com um movimento de cotistas minoritários contra a gestão do TVRI11. Um grupo com mais de 340 investidores acusou a Votorantim Asset Management, gestora na época, de conflito de interesse devido a uma quebra de contratos atípicos (não podem ser alterados) de 58 dos 64 imóveis. O assunto foi parar na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) com os cotistas pedindo ao órgão para investigar o caso. O argumento utilizado era de que a Votorantim havia dado um desconto ao Banco do Brasil sobre os valores dos aluguéis dos imóveis antes do vencimento dos contratos.

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A Associação Brasileira de Investidores (Abradin) também sustentou o argumento e entrou com um processo contra a gestora do fundo na CVM. Segundo Aurélio Valporto, presidente da representante dos cotistas, as negociações representaram um caso de conflito de interesse que trouxe prejuízos aos investidores. “Por esse motivo, a Abradin fez uma denúncia ao regulador e não uma mera reclamação”, informou Valporto – veja os detalhes nesta reportagem. Os investidores entraram com uma ação também no Ministério Público Federal (MPF) para investigar os prejuízos causados à sociedade e aos cotistas por conta da quebra de contratos.

Todas essas tratativas repercutiram no desempenho do FII. Em 2021, as cotas do fundo imobiliário (atual TVRI11) caíram 14,67% em 2021, enquanto o IFIX apresentou uma desvalorização de 2,28% durante o mesmo período, segundo dados da Economatica. A situação mudou em 2023, quando o BB Progressivo II passou a ser chamado de “Tivio Renda Imobiliária FII”. O código de negociação na Bolsa de Valores mudou de BBPO11 para TVRI11. As alterações foram aprovadas em assembleia geral extraordinária no dia 31 de agosto do ano passado.

Ao E-Investidor, a Tivio Capital apenas informou que segue as melhores práticas do mercado e ressaltou o desempenho do TVRI11 acima do IFIX ao longo dos últimos 24 meses. “A Tivio Capital permanece à disposição para tratar sobre o racional econômico das estratégias que são adotadas sempre no melhor interesse dos cotistas, visando a longevidade e rentabilidade do fundo”, comunicou a corretora, em nota.

Veja a performance do TVRI11 e do IFIX desde 2013

Ano
IFIX
TVRI11

2013
-12,65%
-5,16%

2014
-2,77%
8,79%

2015
5,46%
2,37%

2016
32,29%
41,21%

2017
19,45%
26,68%

2018
5,62%
6,19%

2019
35,98%
33,62%

2020
-10,24%
-21,28%

2021
-2,28%
-14,67%

2022
2,22%
2,11%

2023
15,50%
28,94%

2024*
2,13%*
12,63%*

Fonte: Economatica/*Dados do Broadcast até o pregão desta segunda-feira (19)

De lá para cá, o fundo vive em um novo momento. As cotas do TVRI11 subiram 28,94% no acumulado do ano passado. O retorno foi quase o dobro do IFIX, que subiu 15,50% durante o mesmo período. Junto com o desempenho de 2024, a valorização acumulada desde o primeiro pregão de 2023 já chega a 43,17%.

Para Marx Gonçalves, sócio e analista de FIIs da Nord Research, a valorização reflete a expectativa do mercado sobre o fundo para o curto e o médio prazos com a nova gestão, que decidiu vender alguns ativos para ampliar a diversificação do portfólio. “Desde 2012 para cá, houve uma valorização desses ativos. As agências bancárias são bem localizadas em diversas cidades. Então, com a venda, o fundo tem tido ganho de capital que complementa a distribuição de dividendos”, afirma Gonçalves. Outro ponto que também tem despertado a atenção dos investidores do TVRI11 é o processo de regularização das matrículas dos imóveis –até o momento, foram cinco delas em 2024.

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Segundo o time de gestão no último relatório gerencial, a regularização das matrículas faz parte das prioridades até que todas as pendências referentes a 12 matrículas sejam solucionadas. Apesar do empenho, o processo é moroso diante da burocracia. “Cada cartório segue determinado fluxo e diferentes oficiais podem requerer documentos e avaliações diversas”, justificou a Tivio.

Vale investir no fundo TVRI11 da Tivio?

Os recentes movimentos do fundo imobiliário TVRI11 mostram um empenho da equipe de gestão em agregar valor ao fundo e mudar o seu perfil de investimento. Embora mire em outros segmentos de renda urbana, a exposição do FII ainda continua relevante em agências bancárias, um tipo de ativo que muitos consideravam que ia desaparecer rapidamente, principalmente após a pandemia de covid-19.

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Para Vinicius Vieira, head da Mesa de Fundos Imobiliários da RJ+ Investimentos, a digitalização dos serviços bancários pode trazer uma ameaça à rentabilidade do FII, visto que a presença de agências físicas pode não se tornar mais essencial no médio prazo. “A realidade é que muitos bancos digitais ganharam espaço no mercado, enquanto vemos agências físicas fechando, com menor fluxo ou que geram uma receita menor”, diz Vieira, que não possui recomendação de compra para o TVRI11.

Segundo os dados mais recentes do Banco Central, que vão até o último mês de maio, em um intervalo de dez anos, quase seis mil agências bancárias foram fechadas no País. Atualmente, há 17,1 mil unidades físicas contra 23 mil agências em maio de 2014. Já um estudo da Federação Brasileira de Bancos (Febraban) aponta que as transferências digitais cresceram 251% desde 2018 até o ano passado, mostrando a alta adesão dos correntistas pelos serviços digitais.

Dado as mudanças, Leo Veríssimo, analista da Levante Inside Corp, não acredita que haverá um fim das agências físicas no Brasil no médio prazo com o avanço da digitalização, mas também não enxerga uma expansão desses imóveis nos próximos anos. “Os imóveis de agência bancária não são ativos abandonados e possuem uma excelente localização nas cidades, mas não vejo um crescimento no longo prazo”, afirma Veríssimo. O analista não mantém recomendação de compra para o TVRI11 devido à ausência de upsides (valorização) para as cotas no curto e no médio prazos. O triunfo surge em um período de incertezas macroeconômicas, com a possibilidade de uma retomada de altas da Selic, que costuma penalizar os ativos com investimentos em imóveis físicos.

Segundo a Ágora Investimentos, mesmo com o atual cenário em que o Comitê de Política Monetária (Copom) cogita elevar as taxas de juros novamente, os FIIs de renda urbana conseguem entregar aos seus cotistas uma maior previsibilidade de renda, semelhante aos do segmento de logística. “Para agosto, optamos por alterar a composição da carteira, reduzindo a exposição aos shoppings centers e dando espaço para a entrada do TVRI11. Embora continuemos gostando da tese do FII Vinci Shopping Centers VISC11, optamos por retirá-lo temporariamente, possibilitando assim a adição da tese de renda urbana em nosso portfólio”, afirma a corretora.

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Apesar da preferência, a Ágora mantém em neutra a recomendação para o FII da Tivio, com um preço-alvo de R$ 111 por cota do TVRI11, e estimam um dividend yield (rendimento de dividendos) de 10,03% nos próximos 12 meses. A projeção inclui ainda a entrega de espaços pelo Banco do Brasil em 2027, quando irão vencer os contratos vigentes. “Mas atribuímos como uma interessante opção de carrego visando renda”, acrescenta.

O futuro das agências bancárias no Brasil

A digitalização dos serviços bancários reduziu a necessidade do cliente ir até uma agência bancária e esse movimento pode afetar fundos imobiliários com maior exposição esses imóveis, como o TVRI11. Segundo dados da Febraban, com o aumento da adesão dos canais digitais dos bancos, oito em cada dez transações são feitas hoje remotamente. Isso significa que o celular se tornou a melhor opção dos brasileiros para realizar as suas operações bancárias. “A tendência é que as transações com o smartphone continuem em ascensão”, avalia Rodrigo Mulinari, diretor responsável pelo 2º volume da Pesquisa Febraban de Tecnologia Bancária.

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Em outras palavras, aos poucos, as agências bancárias vão perdendo a sua essencialidade no sistema financeiro e a necessidade de ir até uma unidade física deve ficar restrita para a resolução de problemas individuais. Ricardo Teixeira, coordenador do MBA em gestão financeira da Fundação Getulio Vargas (FGV), explica que a mudança implica em uma redução de custo para os bancos tradicionais visto que a necessidade de uma unidade física não vai se tornar mais necessária.

“Por outro lado, vão precisar reduzir os custos, como juros ou taxas de manutenção de contas, para enfrentar a concorrência entre outros players de mercado”, ressalta Teixeira. Isso significa que a estratégia da Tivio para o fundo imobiliário TVRI11 em ampliar o portfólio para outros segmentos econômicos, como supermercados e clínicas de saúde, acompanha as tendências de mercado.

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